Petit rappel à l’usage des non-initiés : Une SCI c’est quoi ?

  • Sur le volet civil :

La S.C.I est une structure souple tant dans sa création que dans sa gestion.
Elle est créée par deux personnes au moins, dans le but d’acquérir et/ou de gérer un patrimoine immobilier commun. Les statuts (établis sous seing privé ou par acte notarié) sont déposés au RCS, contre un droit fixe de 75€.
Aucun capital minimum n’est exigé. Cet outil est intéressant pour partager, mettre en commun, réaliser du time-sharing ou dissocier la propriété physique de la propriété juridique d’un ou plusieurs biens.
Toutes les activités immobilières n’ayant pas un caractère commercial peuvent être exercées sous cette forme (construction immobilière, achat d’immeubles, gestion d’une copropriété…).
Cette formule est très prisée des promoteurs, mais aussi des familles et des particuliers qui souhaitent investir dans des conditions favorables à la transmission ou à la vente d’un bien immobilier.

Il ne faut cependant pas perdre de vue qu’il s’agit d’une création de société qui implique que les futurs associés se doivent de connaître les règles applicables en la matière (art 1845 du Code civil et statuts de la société) avant de se lancer dans l’aventure :
Les associés de la SCI sont responsables vis-à-vis des tiers des dettes de la société sur l’intégralité de leurs biens ;
– La SCI aura une personnalité juridique distincte des associés ;
– Un associé pourra sortir d’une SCI en cédant ses parts (avec l’accord des autres associés), en se retirant et en récupérant son capital, sinon en en demandant la dissolution judiciaire à un juge.

  • Sur le volet fiscal :

La société civile immobilière luxembourgeoise n’est pas imposée (société dite « transparente »). Néanmoins les revenus générés par l’activité de la SCI sont imposables dans le chef des associés.

L’apport d’un immeuble en SCI est soumis d’un droit de mutation de transcription de 1%.

La cession à titre onéreux de parts sociales d’une SCI est sujette aux mêmes droits de mutation qu’en cas de cession directe de l’immeuble sous-jacent, soit au taux global de 9 % (taux d’enregistrement de 6 % – majoré de 3 % à Luxembourg-Ville), éventuellement majoré du droit de transcription de 1 %.

La S.C.I n’est en principe pas assujettie à la TVA de par sa nature civile et non commerciale.

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« Petite » nouvelle de magnitude 10 sur l’échelle de l’optimisation fiscale immobilière (pour les initiés et les autres)

Grande oubliée de la guerre fiscale que se livre la France et le Luxembourg, la SCI luxembourgeoise à « prépondérance immobilière française » verra les plus-values de la cession de ses titres imposées en France à compter du 1er janvier 2016.

Un avenant à la convention fiscale franco-luxembourgeoise du 5 septembre 2014, applicable au 1er janvier 2016 prévoit désormais une telle imposition sur les « gains provenants de l’aliénation de titres ».

Les sociétés à « prépondérance immobilière » sont définies comme les sociétés, ou toute autre entité dont l’actif ou les biens sont constitués pour plus de 50% de leur valeur ou tirent plus de 50% de leur valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés dans un Etat contractant (la France en l’occurence).

  • Situation jusqu’au 1er janvier 2016 :

Jusqu’à l’entrée en vigueur de cet avenant, les cessions par des sociétés luxembourgeoises, de titres de sociétés françaises détenant majoritairement des biens immobiliers français n’étaient pas imposables en France (et bien souvent, les plus-values n’étaient pas non plus imposées au Luxembourg).

Cette situation restait une exception puisque la plupart des conventions fiscales internationales prévoient l’imposition des plus-values de cession de titres de sociétés immobilières dans l’Etat de situation des immeubles, et non dans l’Etat de situation du cédant

  • À partir du 1er janvier 2016 :

Au cours de l’année 2016, la plus-value résultant de la cession par une SCI luxembourgeoise des titres d’une société à prépondérance immobilière française sera donc taxable en France au titre de l’impôt sur les sociétés.

Exception faite aux biens affectés par une société à sa propre exploitation qui ne sont pas pris en considération pour l’appréciation du ratio de prépondérance immobilière.

La plus-value sera imposable en France à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 34,43%. L’avenant ne prévoit aucun effet rétroactif. Jusqu’à cette date, les investisseurs luxembourgeois en France sont donc avisés de revoir leur stratégie.

  • Conclusion :

La SCI offre toujours un cadre pratique et sécurisant pour les investissements immobiliers au Luxembourg. Mais pour des investissements immobiliers internationaux les intéressés préféreront certainement lorgner la société anonyme immobilière.

Maître Saliha DEKHAR
Avocat à la Cour Barreau de Luxembourg
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