SURETÉ PERSONNELLE : LA CAUTION

Ce type de garantie de paiement permet de demander le remboursement de la dette à une autre personne que l’emprunteur.

Le cautionnement est une obligation lourde qui doit être mûrement réfléchie par le signataire, c’est pourquoi l’établissement bancaire se doit d’obtenir un consentement explicite et non présumé. L’acte en question doit se faire par écrit. D’ailleurs, les juges luxembourgeois ont précisé que si les termes du contrat sont ambigus, le doute profite à la caution (Jugement Tribunal d’Arrondissement Luxembourg 2000).

Il existe le cautionnement simple (la banque se retournera contre la seule personne qui se porte caution lorsque l’emprunteur est définitivement insolvable) et le cautionnement solidaire et indivisible qui est en pratique l’instrument le plus usité. Il existe aussi le cautionnement mutuel assuré par une société de cautionnement qui prendra à sa charge les remboursements en cas de défaillance de l’emprunteur.

Ainsi, dans sa forme la plus courante, la caution permet à la banque de poursuivre toutes les cautions signataires au contrat ou seulement une seule qui paiera pour toutes les autres. En cas de décès de la caution, la dette est transmissible aux héritiers. Il est donc dans votre intérêt de mentionner à la signature du contrat que votre obligation s’éteint à votre décès, ceci sous réserve d’acceptation du prêteur.

Le cautionnement porte sur le montant total du crédit (capital plus intérêts) qui décroit évidemment au fur et à mesure des mensualités payés par l’emprunteur, mais aussi sur la clause pénale et les intérêts de retard en cas de non-paiement ou de retard dans le remboursement. Tant que le crédit n’est pas entièrement remboursé, ni éteint par le décès de l’emprunteur (si une assurance prend le relai), la caution ne peut pas renoncer à son engagement.

SURETÉ RÉELLE : L’HYPOTHÈQUE

Les suretés réelles portent soit sur des biens meubles (gage, nantissement) soit immobiliers (hypothèque, antichrèse). La principale source de sûreté réelle immobilière est l’hypothèque.

L’hypothèque conventionnelle concerne l’achat d’immeubles bâtis et non encore bâtis (vente sur plan, construction). Comme la caution, la garantie concerne l’entièreté de la somme empruntée.

Le notaire est chargé de dresser cet acte, ce qui occasionne des frais à prendre en considération. Pour que l’hypothèque soit opposable aux tiers (c’est-à-dire aux éventuels créanciers du futur propriétaire), elle doit faire l’objet d’une inscription à l’un des trois Bureaux des hypothèques du Grand-Duché, soit au service de la conservation des hypothèques pour un immeuble se trouvant en France (à l’exception de l’Alsace-Moselle puisque l’inscription se fait au service du livre foncier du Tribunal d’Instance du lieu de l’immeuble).

En cas de vente du bien immobilier avant le terme du crédit, le vendeur doit obtenir la mainlevée de cette hypothèque, ce qui oblige de repasser par la case notaire et occasionne des frais supplémentaires.

✔ Entre la caution et l’hypothèque tout est une question de coût ! La caution permet au futur propriétaire d’économiser les frais notariés et d’enregistrement nécessaires dans le cas de l’hypothèque.
Contrairement aux idées reçues, la banque a aussi une préférence pour le cautionnement bien avant l’hypothèque ! En effet, en présence d’une hypothèque et lorsque l’emprunteur cesse ses paiements, l’établissement financier doit obtenir la saisie du bien puis procéder à sa vente afin recouvrer sa créance. Alors que dans un même cas de figure, la caution mutuelle permettrait à la société de caution de prendre le relai sans délai en payant les mensualités à la banque.

✔ Enfin, il faut savoir qu’il est possible d’apporter comme garantie à un prêt immobilier un portefeuille de valeurs mobilières ou un contrat d’assurance vie. L’avantage se résume à l’économie de frais notariés, mais le futur propriétaire doit consentir à ce que ses avoirs lui soient indisponibles tant que le prêt n’est pas éteint.

*Le Code civil luxembourgeois, français et belge consacrent ces garanties.