C’est l’occasion pour nous de voir quelques principes sur le bail d’habitation  au Grand-duché dont la législation diffère quelque peu d’avec ses voisins francophones. Examinons sa conclusion, les obligations à charge des parties et la fin du bail.

Conclure un contrat de bail : quelques précautions

Le bail est un contrat consensuel. Il existe dès lors que les deux parties ont marqué leur accord sur deux éléments essentiels, l’objet et le prix.

Le bail écrit est de rigueur pour des questions de preuve. En cas de bail oral, ce dernier ne pourra être prouvé que par l’existence à la fois de l’occupation des lieux par le locataire et par le versement de sommes d’argent. Si ces deux conditions sont réunies, alors il sera possible d’apporter des témoins qui attesteront de l’existence du bail.

Le preneur veillera à l’existence d’un état des lieux d’entrée. Son absence peut avoir des répercussions fâcheuses en fin de bail.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique, c’est à dire qu’il fait des naître des obligations réciproques à charge du preneur et du bailleur.

Des obligations du bailleur

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé

      1) de délivrer au preneur la chose louée
      2) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et ce pour toute la durée de la location
      3) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

S’agissant du point 3), en vertu de l’article 1725 du Code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Toutefois, conformément à l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. En effet, la garantie de la jouissance paisible impose en premier lieu au bailleur l’obligation de s’abstenir de tout fait personnel qui créerait pour le preneur un trouble de jouissance de la chose louée, telle qu’elle existait au moment du contrat.

Des obligations du preneur

Le preneur doit payer son loyer et il le doit pratiquement tout le temps sauf circonstances exceptionnelles.

Selon la jurisprudence, pour justifier le non paiement des loyers, il faut un manquement grave, une véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Il faut que le défaut d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. Cette condition n’est pas remplie lorsque le preneur reste en possession de la chose louée lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance.

Le preneur est également tenu d’entretenir les lieux s’agissant des réparations que l’on dit locatives.

Aménagements du bail : cession et sous-location

La sous-location est un bail distinct du bail principal par lequel le preneur du bail principal sous-loue tout ou partie du bien loué à un sous-locataire.

La cession de bail par contre, est une cession de créance. Une des parties, le plus souvent le preneur, cède à un tiers des droits, mais non les obligations, qui découlent pour elle du contrat de bail. Cela ne donne pas lieu à un nouveau bail, mais laisse subsister le bail en cours. Le cédant reste tenu à l’égard du bailleur des obligations résultant du bail.

Avant d’opter pour une cession ou une sous-location, le preneur sera avisé de consulter son contrat de bail lequel contient souvent des dispositions aux termes desquelles ces aménagements sont prohibés.

La fin du bail

On peut mettre fin au bail par l’arrivée du terme contenu au contrat, besoin personnel du bailleur ou encore nécessité de procéder à des travaux de réfection importants.

Aux termes de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels. C’est une charge lourde pour le preneur car en pareille circonstance il suffira au bailleur de prouver les dégradations pour obtenir réparations.

Le bailleur a en effet droit à la réparation intégrale de tous les dégâts locatifs excédant l’usure normale.

Notons qu’outre le terme prévu au contrat, le bail peut être résilié d’un commun accord. La preuve de cette résiliation n’est soumise à aucune forme. Elle peut être orale ou écrite. La preuve peut être déduite du consentement tacite des parties.

Pour aller plus loin : Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

Maître David GIABBANI
Avocat à la Cour
Barreau de Luxembourg

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