1. Mots clés

La réception est le point de départ des garanties du constructeur. Le Code civil la définit comme étant « l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve ». Ainsi, avant la réception le constructeur est tenu d’exécuter le contrat. Si la réception n’a pas lieu, le constructeur demeurera responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.  Il sera responsable sur le même fondement pour des dommages qui ont fait l’objet d’une réserve lors de la réception.

Le code civil ne considère pas le sous-traitant comme un constructeur. Il doit répondre d’une obligation de résultat à l’endroit de l’entrepreneur général. Vis-à-vis du maître de l’ouvrage, le sous-traitant est tenu des fautes délictuelles dûment établies.

2. Les responsabilités de plein droit du constructeur

  • Garantie de parfait achèvement : Le constructeur est responsable de plein droit pendant un an de tous les désordres, quelle qu’en soit la gravité, signalés par le maître de l’ouvrage lors de la réception ou qui n’étaient pas visibles.
     
  • Garantie de bon fonctionnement (ou biennale) : Le professionnel est responsable de plein droit pendant deux ans du fonctionnement des éléments d’équipement dissociables (ex : volets, faux plafonds, digicode, chaudière, etc..).
     
  • Garantie décennale : Aux termes de l’article 1792 du Code civil, le constructeur est responsable de plein droit pendant dix ans de tous les vices portant atteinte à la solidité de l’ouvrage (ex : grave fissuration d’un mur) ou le rendant impropre à sa destination (par ex. non-respect des normes parasismiques, affaissement d’une terrasse). Sauf lorsqu’il est sous-traitant, le constructeur doit obligatoirement être assuré au titre de cette garantie décennale.

3. La responsabilité contractuelle du constructeur

Lorsque les prédites garanties ne sont plus susceptibles d’être invoquées, la responsabilité contractuelle du constructeur peut être engagée, sur base des fautes commises dans l’exécution du contrat.

  • Dommages intermédiaires : Quand les désordres ne concernent pas des travaux de gros œuvre ou ne compromettent pas la solidité du bâtiment (ex : préjudice esthétique), la responsabilité du constructeur est engagée, à condition d’en apporter la preuve. Généralement le maître d’ouvrage aura recours à une expertise contradictoire pour démontrer l’existence de cette faute ou négligence.
     
  • Non-conformité : Sur le même fondement, le constructeur est responsable des non-conformités au contrat, qui doivent elles-aussi être prouvées.

Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, le constructeur a une obligation de résultat. La Cour de cassation l’a rappelé en indiquant que la réalisation de la maison doit être semblable au plan proposé.

A titre d’illustration, l’erreur d’implantation de la maison, rendant impossible l’accès au garage en sous-sol peut entraîner la résolution de la vente et le juge peut même prononcer la démolition de la maison.

En cas de non-conformité avec les plans, le maître d’ouvrage a le choix soit de forcer le constructeur à exécuter le contrat conformément à ce qui est prévu, dans la mesure du possible, soit à en demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts. Il faut noter que la résolution du contrat n’a pas lieu de plein droit.

Ces règles sont identiques au Luxembourg, en France et en Belgique.

Maître Saliha DEKHAR
Avocat à la Cour Barreau de Luxembourg
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