Compromis et promesse unilatérale de vente :

Il faut bien distinguer les notions de compromis de vente et de promesse unilatérale de vente qui ont des effets notablement différents.

Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre et immobilise son bien pendant une durée convenue (délai d’option).

Cette immobilisation n’est pas gratuite, puisque tant que le possible acheteur ne s’est pas décidé à lever l’option, le bien est retiré du marché. Généralement l’indemnisation d’immobilisation (différente de la clause pénale) due au propriétaire correspond à 10% du prix de vente que l’option soit levée ou non. Ainsi, si le candidat à l’achat ne souhaite plus acquérir le bien immobilier il devra tout de même s’acquitter de cette indemnité.

✓ Attention : le propriétaire doit veiller à faire enregistrer sa promesse ou son compromis auprès de l’Administration fiscale dans un délai de dix jours à compter de la signature (Administration de l’enregistrement pour le Luxembourg et la recette fiscale en France. Pour l’Alsace –Moselle, droit local oblige, l’enregistrement se fait au Tribunal d’Instance). A défaut d’enregistrement, l’acte pourra être considéré comme nul et non-avenue, ou du moins il ne sera pas opposable aux tiers.

Rédaction du compromis :

Contrairement à l’acte de vente, le notaire n’a pas de monopôle rédactionnel pour l’établissement d’un compromis. Les particuliers peuvent donc économiser ces frais, mais la vigilance est de mise sur le contenu des clauses du compromis, car ces dernières se retrouveront normalement dans l’acte notarié.

En France, le compromis, comme pour la promesse les parties bénéficient d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature, sans avoir à présenter des motifs.

Le compromis doit mentionner : une description claire et authentique du bien, l’existence de servitude(s), le prix de vente et les modalités de paiement, le nom du notaire et la date de signature de l’acte de vente, la date d’entrée en jouissance, une clause suspensive permettant l’annulation du compromis au cas où l’acheteur n’obtiendrait pas son financement, une clause pénale en cas de résolution sans motif du compromis.

Au Luxembourg, le certificat de bilan énergétique doit être mis à disposition de l’acheteur dès la parution de l’annonce immobilière. En France, le compromis doit être annexé du dossier de diagnostique technique qui est différemment composé en fonction de la date de construction de l’habitation, de la nature du bien ainsi que de sa localisation.

✓ Attention : Il faut être très vigilant avec l’utilisation des clauses d’exclusion de garantie contre les vices-cachés notamment entre particuliers. Si l’acheteur accorde des exclusions de garantie sans avoir procédé à des vérifications techniques (au-delà des contrôles de base imposé au vendeur), il ne pourra plus se retourner contre le vendeur en cas de découverte ultérieure d’un vice-caché.

La clause pénale doit impérativement figurer au contrat afin de se protéger d’un éventuel comportement non diligent de l’une comme de l’autre partie. Cette indemnité forfaitaire, généralement estimée à 10% du prix de vente, devra être acquittée au cas où la vente ne se réaliserait pas du fait du comportement fautif de l’une des parties ( ceci évidemment en dehors des cas prévus par les clauses suspensives).

La clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt doit figurer au compromis lorsque le candidat à l’acquisition a recours à un emprunt bancaire pour financer son achat. Ce dernier devra déposer au moins une demande de prêt et notifier la réponse de la banque au vendeur dans le délai prévu au contrat. Ce délai est généralement d’un mois, mais la durée peut être plus longue si les parties sont d’accord.
Si le prêt bancaire n’est pas accordé, le candidat à l’acquisition pourra se retirer de la vente sans être redevable de la clause pénale, tout en récupérant son dépôt de garantie.
Néanmoins, si ce dernier ne souhaite plus conclure la vente alors que le prêt lui a été accordé, son comportement sera considéré comme fautif. Il devra donc payer les 10% prévus par la clause pénale.

✓ Attention : Dans le cas précis où une partie est victime du comportement fautif de l’autre, elle pourra agir en justice et obtenir soit l’exécution forcée de la vente soit le paiement de dommages et intérêts en vertu de la clause pénale.

Il ne faut pas perdre de vue que les parties ne sont pas limitées dans l’insertion de clauses suspensives, ceci sous réserve d’un accord mutuel, du respect de la loi et de l’ordre public. Ainsi, il est possible d’y inclure des clauses suspensives conditionnant cette vente à la revente du précédent logement, à l’obtention d’un certificat d’urbanisme, à une mutation professionnelle etc…

✓ Attention : En France, si l’acte de vente est signé après le 1er janvier, l’acheteur n’est pas redevable de taxe d’habitation ni de la taxe foncière. Or, il est très courant de voir dans les compromis et dans les actes notariés des partages au prorata de ces dites taxes. Sachez que ce type de clause est dépourvu de base légale! C’est au propriétaire occupant au 1er janvier de s’acquitter de ces taxes. L’acheteur sera donc vigilant à voir rayer ces mentions….même si le notaire en est l’auteur !

*Les grands principes légaux et jurisprudentiels sont identiques pour la France, le Luxembourg et la Belgique.

Maître Saliha DEKHAR
Avocat à la Cour
Barreau de Luxembourg
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