La relation Bailleur-locataire

I. QUI FAIT QUOI ?

La loi Luxembourgeoise du 21 septembre 2006 et la loi française du 6 juillet 1989 régissent cette matière dans leur pays respectifs. Les dispositions du Code civil coiffent le tout, tant au Luxembourg, qu’en France et qu’en Belgique.

Les obligations à charge du locataire :

➢ Paiement du loyer:

Il va sans dire que le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges récupérables à l’échéance prévu au contrat.

➢ Jouissance de l’immeuble en « bon père de famille » :

Le locataire doit user de l’immeuble en y prodiguant les soins que lui consacrerait tout individu normalement consciencieux et prudent.
Il doit donc assurer l’entretien à ses frais des petits et moyens ouvrages (chauffe-eau, serrures, ampoules..). Les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives ne doivent pas être entravés par le locataire. Il doit assurer son logement contre les risques inhérent à la location, sans que le bailleur ne lui impose une compagnie d’assurance.

La nature du logement telle que définit au contrat doit être respectée par le locataire. Il ne doit donc pas transformer l’habitation en une annexe commerciale ou y domicilier un bureau professionnel tant que le contrat de bail ne le permet pas.

➢ Attention c’est surtout dans ce domaine que se nichent les clauses abusives* imposants aux locataires des obligations parfaitement illégales. Même si le contrat de bail est signé, sachez que ces clauses ne vous seront pas opposables.
Par exemple, le locataire ne peut pas se voir imposer le paiement de son loyer par prélèvement bancaire, ce dernier doit avoir le choix du mode de paiement. Le locataire peut héberger les personnes de son choix sans restriction ni même accord du bailleur (en dehors de la sous-location). Le locataire peut abriter dans son logement un animal domestique.

^{* (cf. article du même auteur sur les clause abusives :http://www.lesfrontaliers.lu/article/88607/chronique-juridique/les-clauses-abusives-des-contrats)}

➢ Restituer l’immeuble en bon état :

Il faut savoir faire la distinction entre l’usure normale de l’habitation et la dégradation.
Le locataire n’est pas responsable de l’usure normale d’un équipement, alors qu’il devra répondre de sa détérioration.
Par exemple, le locataire n’aura pas à remplacer une tapisserie qui a aura subi les affres du temps, alors qu’elle devra être changé à l’identique si elle est marqué de traces de tabac ou d’humidité parce que l’occupant n’aurait jamais aéré la pièce en question.
Le locataire à son départ est soumis à une obligation de résultat quant à la remise des clés de l’habitation à son propriétaire.

Les obligations à la charge du bailleur :

➢ Permettre la jouissance paisible à son locataire :

Même si le bailleur est propriétaire des murs, il ne doit pas importuner son locataire.
Le bailleur ne doit pas conserver un double des clés.
Si l’habitation est prévue à la vente ou à une nouvelle mise en location, le propriétaire est en droit de faire visiter les lieux à des candidats, ceci avec l’autorisation et à la convenance de son occupant.

➢ Remettre un logement décent à son locataire:

Même si le prix du mètre carré à la location est élevé au Luxembourg et dans une moindre mesure dans la région frontalière, le bailleur ne doit pas se considérer comme un marchand de sommeil.
Le propriétaire doit remettre au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risques certains pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.
Au Luxembourg comme en France, il existe auprès de chaque commune un service d’hygiène et de santé chargé de veiller au respect des normes de salubrité des habitations mises en location. Les locataires mécontents peuvent saisir ce service pour que soit opéré un tel constat et demander la mise en conformité de lieux ou encore la résiliation du bail.
Le législateur français est allé plus loin en imposant des normes de confort précises (Loi SRU du 13.12.2000 et décret 2002/120 du 30.01.2002). Ainsi et de manière non exhaustive, en France, il est prévu que le logement doit être doté d’une surface habitable supérieure à 9 m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. L’habitation doit encore disposer d’un équipement de chauffage, des sanitaires intérieurs ou encore d’une cuisine.

➢ Entretien du logement :

Les locaux doivent être en état de servir et être conforme à l’usage prévu par le contrat. Le bailleur devra procéder aux réparations nécessaires. A ce devoir général d’entretien, s’ajoute une obligation de réparation pour les accidents et les incidents survenus en cours de bail.

II. QUI PAIE QUOI ?

La loi luxembourgeoise du 21 septembre 2006, et la loi française du 6 juillet 1989 ainsi que son décret du 26 août 1987 encadrent respectivement la répartition des charges entre le locataire et le bailleur.

Le locataire paie :

➢ Le frais et les coûts des services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (eau, électricité des parties communes, produit d’entretien etc)
➢ Les taxes communales (ramassages ordures ménagères etc)
➢ L’entretien et les menues réparation des parties communes (ampoules, tonte de la pelouse, minuterie etc).

Dans le même ordre d’idée que pour les parties privatives, le locataire doit réparer toutes les détériorations qu’il a commises dans les parties communes.

✓ Attention le locataire dispose du droit de consulter lesdites factures. Le propriétaire qui omet de réclamer le paiement des loyers et des charges à son locataire dispose d’un délai de prescription de 5 ans pour en faire la demande. L’action en restitution des loyers et des charges que le locataire aurait trop versés au propriétaire est également soumise à un délai de prescription de 5 ans.

Le bailleur paie :

➢ Le gros œuvre des parties communes dans un but de valorisation (ravalement façade, remplacement tuiles, gouttières etc…)
➢ La réparation des équipements subissant l’usure du temps, la vétusté, les malfaçons, les vices de constructions ou encore les dégâts des intempéries. ➢ Le raccordement du tout-à l’égout, enfouissement des lignes électriques, frais de gestion du syndic.