Eu égard à l’importance du contentieux de la construction, il est nécessaire de cerner quelques notions phares avant d’appréhender succinctement cette matière.

L’achèvement intervient au moment où les travaux prévus au contrat sont exécutés, ceci même s’il existe des malfaçons ne rendant pas l’immeuble impropre à l’habitation.

La réception est un acte d’acceptation des travaux par le maître d’ouvrage* (*donneur d’ordre au profit duquel la construction est réalisé), avec ou sans réserves, le tout consigné dans un procès- verbal ou judiciairement en cas de refus abusif du maître d’ouvrage par exemple.

La livraison intervient après l’achèvement et la réception et permet ainsi à l’acquéreur de devenir pleinement propriétaire.
 

1. LES MODALITES DE LA RECEPTION DES TRAVAUX:

La réception des travaux a une importance primordiale puisqu’elle fait courir les délais des garanties légales et attribue la garde* (*pouvoir d’usage, de contrôle et de direction) de la construction du maître d’œuvre (* personne ayant menée les travaux) au maître d’ouvrage. Elle couvre les désordres apparents et non réservés.

L’ouvrage peut être reçu alors même qu’il n’est pas achevé, le maître d’ouvrage doit alors exprimer une volonté non équivoque de recevoir. Cependant, il ne pourra être contraint de recevoir lorsque l’entreprise est défaillante.

La réception peut être expresse et consignée par voie d’un procès-verbal de réception. Elle peut être aussi tacite; c’est au juge saisi de constater cette acceptation implicite caractérisée par le paiement, la prise de possession, la volonté de recevoir sans réserve.
 

2. LES GARANTIES LEGALES

Le maître d’ouvrage ou encore l’acquéreur en bénéficie à l’encontre des entrepreneurs, architectes, vendeurs d’immeubles à construire, vendeurs d’immeubles en état de futur achèvement et autres promoteurs immobiliers.

Ces intervenants sont tenus d’être assurés au titre d’une assurance dommages-ouvrage couvrant leur activité dans la mesure où celle-ci est susceptible d’entraîner la responsabilité décennale.

Le principe est que l’assureur en dommages ouvrage doit garantir la totalité des travaux nécessaires à la réparation de la construction sans qu’il soit nécessaire de prouver l’existence d’une faute.

  • La garantie de parfait achèvement:

Cette garantie est due par tous les corps de métiers intervenus dans la construction pendant un an à compter de la réception. Le but est de reprendre tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage.

Après une mise en demeure adressée à l’entrepreneur restée infructueuse, le maître d’ouvrage peut engager les travaux aux frais et risques de celui-ci.

Si la garantie de parfait achèvement n’a pas pu fonctionner, l’assurance dommages ouvrage souscrite sur l’ouvrage et pour assurer sa bonne fin, pourra être mobilisée si le désordre est de nature décennale.

  • La garantie décennale:

Cette garantie s’applique aux dommages cachés qui compromettent la solidité de l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination, ou affectent la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation.

Selon la jurisprudence, la garantie décennale s’applique au sens large à tous les travaux faisant appel aux techniques du bâtiment.

La garantie décennale couvre par exemple les fissures intérieures ou extérieures dites “infiltrantes”, l’étanchéité de la toiture, l’isolation phonique etc.
 

  • La garantie biennale:

Elle apparaît comme une garantie résiduelle par rapport à la décennale. Elle s’applique aux dommages qui affectent les éléments d’équipement dissociables du gros-œuvre, lorsqu’ils ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination.

Les critères de dissociabilité, de bâtiment et de fonctionnement ne sont pas toujours observés par les juges. Ainsi la garantie a déjà été appliquée en cas défaut de fonctionnement d’un chauffe-eau, ou d’un interphone par exemple.
 

3. LA RESPONSABILITE DE DROIT COMMUN:

Ce type de responsabilité est actionné dans un délai de 30 ans pour toutes les fautes ne portant pas directement sur l’ouvrage, pour les dommages réservés à la réception mais exclus de la garantie de parfait achèvement, les dommages ne relevant pas de la garantie décennale et biennale, les défauts de conformité, ou encore tous les autres dommages intermédiaires.
 

Maître Saliha DEKHAR
Avocat à la Cour
Barreau de Luxembourg