icon recherche
Fiscalité

Les frontaliers et le casse-tête des revenus immobiliers

Il est obligatoire pour un travailleur frontalier qui produit une déclaration d’impôts au Luxembourg, de déclarer l’ensemble des revenus de son foyer fiscal et, y compris les revenus provenant de la perception de loyers, même si ceux-ci sont perçus dans son pays de résidence.

Publié par CaptainListe le 17/09/2018 | 12.521 vues

Tout contribuable qui donne en location un bien immobilier (maison, appartement etc …) est généralement soumis à des obligations fiscales.

Recettes de location

Lorsqu’un immeuble bâti qui fait partie du patrimoine privé du contribuable est donné en location, les loyers perçus au courant de l’année d’imposition sont imposés dans la catégorie des revenus nets provenant de la location de biens. Deux formulaires spéciaux sont alors à utiliser : le modèle 190F ou le modèle 210.

Ce revenu net provenant de la location d’un immeuble bâti est constitué par : L’excédent des recettes sur les frais. Dans ce cas, ce résultat positif, viendra augmenter le taux global d’imposition du ménage si le bien est à l’étranger. Ou, augmenter la base imposable si le bien se situe au Luxembourg.

Si, il y a excédent des charges sur les recettes. Dans ce cas il s’agira d’une perte immobilière qui viendra diminuer le taux global d’imposition du ménage si le bien est à l’étranger. Ou, diminuer la base imposable si le bien se situe au Luxembourg.

Ceci se calcule par la somme des loyers perçus, déduction faite des charges et des frais d’obtention (frais d’entretien et de réparation, intérêts débiteurs, amortissement, frais de gérance, etc.).

Frontaliers concernés :

Toute personne non résidente qui est propriétaire d’un immeuble donné en location et, qui par choix ou par obligation, demande une imposition au taux moyen en classe 2.

Déduction à faire valoir…

Sont déductibles les charges suivantes dans la mesure où elles ne sont pas supportées par le locataire :

  1. Les intérêts débiteurs en relation avec un prêt contracté pour l’acquisition ou la construction de l’immeuble donné en location, ainsi que les frais de financement tels que la commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire et Les frais d’instruction du dossier,
  2. Les arrérages de rentes viagères constituées pour l’acquisition de l’immeuble donné en location,
  3. Les frais de gérance et de rémunération des gardes.
  4. Les impôts réels (impôt foncier, taxes communales)
  5. Les impôts personnels étrangers (à condition qu’ils ne soient ni en rapport avec des revenus exonérés, ni imputables sur l’impôt luxembourgeois),

Sont déductibles les frais d’obtention, dans la mesure où ils ne sont pas supportés par le locataire :

1. Les frais d’entretien et de réparation.

A noter que les dépenses importantes d’entretien et de réparation relatives à l’immeuble donnée en location peuvent, sur demande, être étalées, par fractions égales, sur une période allant de 2 à 5 années),

2. l’amortissement pour usure,

Le taux d’amortissement appliqué au prix d’acquisition (hors terrain) augmenté des frais d’acte notarié ainsi que des dépenses d’investissement est le suivant :

  • 6 % pour les constructions dont l’achèvement remonte à moins de 6 ans ;
  • 2 % pour les constructions dont l’achèvement se situe entre 6 ans et 60 ans ;
  • 3 % pour les constructions dont l’achèvement remonte à plus de 60 ans.

Si le prix du terrain n’est pas connu, il peut être évalué à 20 % du prix total du terrain et de l’immeuble, frais d’acte compris.

  1. Les primes d’assurances, telles que la responsabilité civile, l’incendie, les dégâts des eaux,
  2. Les autres frais divers non remboursés par le locataire. (électricité, chauffage, eau…)

Les dépenses d’investissement, ainsi que les éléments constitutifs du prix d’acquisition de l’immeuble, tels que les frais d’acte notarié et le droit de mutation, ne constituent pas des frais d’obtention directement déductibles. Ces dépenses, augmentant le prix d’acquisition ou de revient de l’immeuble, elles sont déductibles par voie d’amortissement.

Déduction forfaitaire pour frais d’obtention.

Au lieu du montant effectif des frais d’obtention relatifs à l’immeuble loué, le contribuable peut, sous certaines conditions et limites, y renoncer et opter pour une déduction forfaitaire. En cas de pluralité d’immeubles bâtis le contribuable a le droit d’exercer son option pour chaque immeuble individuellement.

La déduction forfaitaire est fixée à 35% du loyer brut sans qu’elle ne puisse dépasser un montant maximum de 2.700 € par an et par immeuble.

Une fois les produits et les charges imputés sur les formulaires respectifs. Le résultat est à reporter en tant que revenu net de la location de bien dans la déclaration d’impôt sur le revenu.

Le montant du revenu net tel que déterminé ci-dessus doit être reporté dans la déclaration d’impôt sur le revenu du contribuable à la page 10 du modèle 100 de la déclaration d’impôt intitulée “Revenu net provenant de la location de biens”.

Si le contribuable possède plusieurs immeubles, le montant à reporter sur le formulaire de la déclaration d’impôts est le total des revenus nets provenant de la location de ses biens immobiliers.

Ceci est un résumé d’information qui aborde les grandes lignes de la déclaration de vos biens bâtis.

Les Assurances Bastian et son nouveau partenaire Lux Fiscalité sont à votre écoute pour examiner votre situation dans toute sa singularité. N’hésitez pas à nous contacter.

Réunions fiscales gratuites – entrée libre

Communes Adresses Dates
HERSERANGE 87 rue de Paris 17/10/18 à 20H15

31/10/18 à 20H15

VOLMERANGE-LES-MINES 11 rue des Ecoles 18/09/18 à 19H30

27/09/18 à 20H

YUTZ Complexe Jean Mermoz, rue de la République 19/09/18 à 19H
ANGEVILLERS/ROCHONVILLERS Mairie Angevillers 21 rue de Fontiy 26/10/18 à 20H15
AUDUN LE ROMAN Salle Louis Aragon 67 Route de Briey 21/11/18 à 20H
CRUSNES Salle des fêtes Léon Eckel 06/11/18 à 20H
OTTANGE Salle du rez de Chaussée de la Mairie 14/11/18 à 20H30

« Escale des 3 Frontières »Et surtout ne manquez pas l’événement spécial Frontaliers :

Rendez-vous le 29 septembre prochain de 10h à 18h Galerie du Centre Commercial AUCHAN

Mont Saint Martin.

Nous serons présents pour répondre à vos interrogations …

Une complémentarité de compétences

Deux fois par semaine, recevez gratuitement la newsletter de lesfrontaliers.lu

Ailleurs sur le web

FrontaTuche
59 messages
Il y'a 7 mois

Le bénéfice ou déficit foncier est a déclarer sur la decla lux pour un fronta fr mais n est pas a mettre en revenu foncier "exonéré"? Car on a déjà éte imposéen France dessus dans le cas d un bén3fice foncier?
Le LMNP n existe pas au lux? Pas de distinction entre meublé ou pas en terme de fiscalité?

Nazebrock
16 messages
Il y'a 7 mois

Comme FrontaTuche.

J'ai deja du mal à comprendre pourquoi je dois déclarer sur ma déclaration luxo des revenus d'un autre pays (mais admettons...) mais j'ai plus de mal encore à comprendre pourquoi ceux-ci devraient faire gonfler mes revenus luxembourgeois si il s'agit d'une location sur sol francais. Surtout si on se fait deja taxer en france sur ces revenus locatifs (double-imposition et loi européenne).

Un fiscaliste s'y connait assez pour répondre ?
 

 

 

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour,

Pour répondre à Frontatuche, le revenu est bien à reporter en revenu exonéré provenant de la location de biens. Même si ce dernier a fait l'objet d'une imposition en France. Il sert à derterminer le taux d'imposition mondial qui sera appliqué aux seuls revenus de source luxembourgeoise.

 

 

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour Nazebrock,

En effet la pillule est peut-être dure à avaler mais, en effet la nouvelle loi d'imposition sur le revenu prévoit désormais cette disposition. Elle s'impose à tout contribuable produisant une déclaration de revenus au Grand-Duché. Pour info, la France procède de la même manière  depuis de nombreuses années...

Nazebrock
16 messages
Il y'a 7 mois

Merci Lux Fiscalité,

Je ne suis pas très bon dans le jargon de fiscaliste et veuillez me pardonner si ma question suivante est trop simpliste:

Si je comprends bien, on inclut dans la déclaration les revenus issus de location de bien immobilier en France mais comme ils sont exonérés, ils ne font, in fine, pas gonfler les revenus au Luxembourg.

Dès lors, ils n'en découle pas, en fin d'année, le fait de redevoir payer une dime à l'Etat.

Est-ce correct ?

Merci

 

 

 

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

C'est pas tout à fait çà ...

Ces revenus sont inclus pour déterminer un taux d'imposition. Puis une fois ce taux déterminé, on les retranche au même titre que tout autre revenus étrangers du total du revenu mondial, de sorte que il ne reste plus que les revenus de source luxembourgeoise comme base de calcul.

Ces derniers sont alors multipliés par le taux calculé et, qui aura augmenté de part l'apport des revenus étrangers. Par contre si vous faites une perte immobilière, votre taux d'imposition sera revu à la baisse. On ne peut pas parler de "Dime" mais seulement d'un taux d'imposition plus ou moins important selon que vous réalisiez un bénéfice ou une perte immobilière.

Nazebrock
16 messages
Il y'a 7 mois

Ah merci !
C'est deja beaucoup plus clair.

C'est fourbe quand meme: On ne touche pas aux revenus bruts mais on augmente le taux d'imposition sur base de revenus percus ailleurs.

Une autre question et après je vous laisse tranquille: qu'est-ce qu'un bénéfice ou une perte immobilière ? De manière logique, un bénéfice immobilier serait si je gagne plus d'argent avec la location que mon loyer à la banque pour ce bien immobilier + sa taxe foncière.

J'ai juste ?

En tout cas je vous dis deja un tout grand merci pour les infos ci-dessus.

Bien a vous

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Et bien oui, en fait le résultat sera la différence entre les produits (loyers perçus) et les charges déductibles mentinonnées dans le publireportage. C'est une sorte de compte de résultat de l'opération que les formulaires requis feront apparaitre une fois complétés.

Bonne soirée !

 

Louetmax
2 messages
Il y'a 7 mois

J’ai une nouvelle question sur cette nouvelle réforme d’impôt. A partir de quand est elle mise en application 2017 ou 2018?  Si quelqu’un peut m’aider merci par avance de la réponse.

Il y'a 7 mois

Bonjour, 

La réforme fiscale concernant les Frontaliers a été voté fin d'année 2016 et est d'application à partir de l'exercice 2018. 

 

bensegers
1 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour,

Pourquoi vous indiquez que seul les frontaliers imposés en classe 2 sont concernés?

Un frontalier imposé en classe 1 ne doit pas déclarer ces revenus locatifs?

Louetmax
2 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide  donc si j'ai bien compris mes revenus locatifs français 2017 ne doivent pas figurer sur mon imposition collective de 2017.

 

 

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour,

Bien sur que si, une personne en classe 1 qui produit une déclaration d'impôts doit aussi faire état de ses revenus locatifs. Par contre, comme dans son cas la déclaration n'est pas obligatoire, (sauf s'il totalise plus de 100 000€ imposables ou s'il dispose de plus d'une carte d'impôts) mais, admettons que la déclaration ne soit pas obligatoire, il n'aura pas à faire état de ses revenus locatifs. C'est un calcul à faire ...

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour Lou et Max,

A partir du moment où vous introduisez une déclaration au Luxembourg, l'ensemble des revenus du ménage doivent y figurer ... 

Franciss
2 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour,

Merci pour votre article.

J'ai une question concernant le point sur la déduction des impôts personnels étrangers, dans quel cas de figure ca trouve a s'appliquer ? 

Par exemple : si j'ai un loyer en France je paie des impôts dessus en France. Est-ce que ces impôts sont déductibles dans ma déclaration fiscale Luxembourgeoise? 

Merci.

zorro563
383 messages
Il y'a 7 mois

 

Franciss a écrit: Bonjour, Merci pour votre article. J'ai une question concernant le point sur la déduction des impôts personnels étrangers, dans quel cas de figure ca trouve a s'appliquer ?  Par exemple : si j'ai un loyer en France je paie des impôts dessus en France. Est-ce que ces impôts sont déductibles dans ma déclaration fiscale Luxembourgeoise?  Merci.

idem pour la CSG payée sur les loyers en France : c'est une sorte de double imposition en fait !

frontalulu
502 messages
Il y'a 7 mois

en tant que travailleur frontalier, une fois que vous demandez l'assimilation c'est les même règles qui comptent que pour les résidents, les revenus exonérés seront pris en considération pour fixer votre revenu mondial, à l'aide de ces revenus votre taux d'imposition  pourra être fixé . Rassurez-vous ces revenus ne seront pas imposés une deuxième fois même si cela vous en donne l’impression, mais il sert à simuler le taux qui vous aurez été appliqué si tous ces revenus proviendraient du Luxembourg.

Le calcul de vos revenus fonciers est très facile à faire sur la déclaration lulu , n’oubliez pas que vous avez le droit à toutes les déductions comme un résident , ce qui peut faire tomber votre revenu foncier imposable selon le droit lux à un niveau dérisoire

Donc pour les 10 % ou 13.000 € pour l’assimilation vous avez de la marge  

Ceci vaut pour tous les types de revenus de source étrangère :

- loyer

- revenus de capitaux (abattement de 1500 /personne)

- plus-value sous certaines conditions ...

Étant moi-même frontalier et disposant d'un bien en location au Luxembourg j'aie aussi l'obligation de reporter le montant des revenus sur ma déclaration fiscale française, et oui la France fait exactement la même chose.

Les uns appels cela revenu mondial, les autres revenus de références,

 

Je ne suis pas fiscaliste, mais mes infos sont juste ;)

 

 

 

zorro563
383 messages
Il y'a 7 mois

la France fait peut-etre pareil sauf que sur la déclaration de revenus de mon épouse , j'indique mon salaire net apres cotisations et impots au Luxembourg : ce qui + logique !

Il y'a 7 mois

Bonjour,

en classe 1 , on déclare les revenus locatis  uniquement si l'on introduit une déclaration d'impôts formulaire 100f .

frontalulu
502 messages
Il y'a 7 mois

à partir du moment ou vous faites une déclaration d'impôt en 1, vous demandez à être assimilé et à ce moment vous devez tout déclarer

frontalulu
502 messages
Il y'a 7 mois

la France fait pire, CSG et autres cotisations sociale pour les frontas !

mais tu as pas tord sur ta remarque

ficanas
148 messages
Il y'a 7 mois

Donc concrètement la CSG(sur les revenus locatifs)qui n'est pas réellement un impôt. Est elle déductible des revenus locatifs déclaré au Luxembourg ? La phrase indiqué dans l'article est assez ambigu...

pjguittet
2 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour,

Quid des revenus immobiliers liés à une SCI française?

Merci.

frontalulu
502 messages
Il y'a 7 mois

sauf erreur de ma part même les revenus de la SCI doivent être déclaré

Le régime fiscal

Sur le plan fiscal, la société civile immobilière luxembourgeoise est une société dite « transparente », c’est à dire qu’elle n’est jamais imposée dans son propre chef, mais dans le chef de ses associés (le revenu imposable est déterminé au niveau de la société, puis ventilé dans le chef de chaque associé, puis imposé dans le chef de chacun).

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Bonsoir Franciss,

Hélas pas les impôts sur le revenu proprement dit ...

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Bonsoir Zorro,

Et non la CSG n'est pas déductible non plus !

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Bonsoir sefbot,

Oui tout à fait les revenus de la SCI doivent être déclarés. Et effectivement si les associés sont bénéficiaires de revenus propres après répartition, ils doivent en tenir compte dans leur déclaration.

LUX FISCALITE
12 messages
Il y'a 7 mois

Bonsoir Piguittet,

Le produit d'une SCI française est également à prendre en compte dans l'établissement du revenu mondial dans une déclaration puisque, le déclarant est tenu de déclarer tous ses revenus. Luxembourgeois et ceux de source étrangère.

pjguittet
2 messages
Il y'a 7 mois

Bonjour Lux Fiscalite,

Ok, si la SCI française reverse des bénéfices aux associés, je comprends que les associés doivent déclarer ces revenus.

Mais quand est-il s'il n'y a pas de bénéfices reversés aux associés (charges et remboursement d'emprunt supérieurs aux loyers), et que ceux-ci font des apports réguliers pour maintenir les comptes à l'équilibre?

J'avais compris que les résultats des SCI à l'étranger détenues par des personnes n'appartenant pas au même foyer fiscal ne devaient pas être pris en compte.

Merci d'avance.

Franciss
2 messages
Il y'a 7 mois

A quoi faisiez-vous référence dans le point 5 ci-dessous.

Merci d'avance.

Déduction à faire valoir...

Sont déductibles les charges suivantes dans la mesure où elles ne sont pas supportées par le locataire :

  1. Les intérêts débiteurs en relation avec un prêt contracté pour l'acquisition ou la construction de l’immeuble donné en location, ainsi que les frais de financement tels que la commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire et Les frais d’instruction du dossier,
  2. Les arrérages de rentes viagères constituées pour l'acquisition de l’immeuble donné en location,
  3. Les frais de gérance et de rémunération des gardes.
  4. Les impôts réels (impôt foncier, taxes communales)
  5. Les impôts personnels étrangers (à condition qu'ils ne soient ni en rapport avec des revenus exonérés, ni imputables sur l'impôt luxembourgeois),